Neue Vergaberichtlinien in Ummendorf

Neue Vergaberichtlinien in Ummendorf
Bauplatzstreit und kein Ende: Das Neubaugebiet Heidengäßle entzweit die Ummendorfer Foto: ula
30. Oktober 2019

Seit fast einem Jahr läuft ein gerichtlicher Streit um die Rechtmäßigkeit des Vergabeverfahrens für das neue Baugebiet im Ummendorfer Heidengässle. Nun kippt die Gemeinde die umstrittenen Vergaberichtlinien und strebt neue, rechtlich korrekte an. Das Problem ist, dass auch bereits verkaufte Grundstücke von dem noch nicht beendeten Rechtstreit betroffen sind. Für die Gemeinde, aber auch die Bauherren würden erhebliche finanzielle Risiken entstehen, sollten die Gerichte die Kaufverträge für nichtig erklären.

Ummendorf – Für das Neubaugebiet Heidengässle hatte die Gemeinde Ummendorf bei Biberach im September 2018 Vergaberichtlinien beschlossen, nach denen Bauplätze in einem gestuften Verfahren vergeben wurden (das WOCHENBLATT berichtete mehrfach). Zunächst wurden bestimmte Interessenten gänzlich von der Vergabe ausgeschlossen, wie solche, die irgendwo bereits ein Haus haben. Die verbliebenen Interessenten wurden nach einem eigens entwickelten Punktesystem bewertet, und konnten sich ihren Bauplatz in der Rangfolge ihrer Gesamtpunktzahl auswählen. Um dieses Verfahren zu stoppen, beantragte ein Ummendorfer Paar mit zwei kleinen Kindern, das nicht berücksichtigt worden war, eine einstweilige Verfügung. 

Sowohl das  Verwaltungsgericht Sigmaringen (VG) als auch das höchste Verwaltungsgericht Baden-Württembergs, der Verwaltungsgerichtshof Mannheim (VGH), gaben den Antragstellern in mehreren Beschlüssen und einem Urteil vollumfänglich Recht. Beide Gerichte sahen Anhaltspunkte für eine widerrechtliche Vergabe – einmal aus formellen Gründen, aber das VG Sigmaringen gab trotz Eilverfahren auch schon einen Hinweis auf inhaltliche Gründe. Der Ummendorfer Gemeinderat wird kommenden Montag, 4. November, ab 19.30 Uhr, in einer öffentlichen Ratssitzung in der Gemeindehalle Ummendorf voraussichtlich der Aufhebung des alten Beschlusses über die Bauplatzbewerberrichtlinien zustimmen. Wohl werden auch erste Überlegungen zur Schaffung neuer Richtlinien angestellt.

Für alle Beteiligten ist die Hängepartie der vergangenen Monate unbefriedigend: Wer ein Grundstück zugesprochen bekam, kann nicht mit dem Bau beginnen, mit allen damit verbundenen Folgen. Aber auch die Antragsteller, die die gerichtliche Überprüfung auf den Weg gebracht haben, kommen nicht weiter, da sich die Verfahren durch die anfänglich verweigerte Aktenherausgabe an das Gericht sowie zwei Beschwerden der Gemeinde gegen Gerichtsbeschlüsse unerwartet stark in die Länge zogen. Und obwohl die Gemeinde viel Zeit und Geld investierte, bekam sie bislang in keiner Instanz Recht und kann keine Einnahmen aus Grundstücksverkäufen aus dem Heidengässle realisieren. Wir haben im Folgenden die häufigsten Fragen, die uns zu den Vorgängen im Ummendorfer Bauplatzstreit gestellt wurden, zusammengefasst und beantwortet:

Warum haben die Antragsteller die Gerichte erst angerufen, nachdem klar war, dass sie nicht zum Zuge kommen? 

Erst nach dem Ablehnungsbescheid, und damit persönlicher Betroffenheit, konnte  sich das Verwaltungsgericht Sigmaringen mit dem Vorwurf der Rechtswidrigkeit beschäftigen. Der Antrag auf den Stopp der Vergabe durch eine „einstweilige Verfügung“ wurde unverzüglich nach Vorliegen des Ablehnungsbescheids durch die Antragsteller-Familie gestellt. 

Warum dauerte es so lange bis zu einem Entscheid des Verwaltungsgericht über einen Vergabestopp? 

Das Verwaltungsgericht Sigmaringen hatte klargemacht, dass keine Grundstücke bis zum Entscheid über eine einstweilige Verfügung verkauft werden sollten, um keine unumkehrbaren Fakten zu schaffen. Dennoch hat die Gemeinde weiter Grundstücke (insgesamt acht) notariell beurkundet an Bauplatzbewerber verkauft. Das VG Sigmaringen hat deshalb einen „Hängebeschluss“ erlassen, der diese Verkäufe wirksam sofort untersagte. Die Richter konnten nicht schneller entscheiden, da ihnen, nach Aussagen des Gerichts, Akten vorenthalten oder unvollständig übergeben wurden.

Warum hat die Gemeinde trotz Anweisung des Gerichts, keine Grundstücke zu verkaufen, von heute auf morgen Notartermine anberaumt?

Begründet wird dies mit dem erheblichen Klagerisiko, das die Gemeinde damals gesehen habe, wenn nicht noch schnell beurkundet würde. Es bleibt dabei unklar, wer von den zum Zuge Gekommenen damals gegen die Gemeinde wann tatsächlich hätte klagen sollen. 

Warum hat die Gemeinde selbst beim VG Sigmaringen zunächst einen „Hängebeschluss“ beantragt, den sie anschließend durch eine Beschwerde beim VGH Mannheimwieder kippen wollte?

Die Gründe für diese Strategie sind unklar – klar ist nur, dass das damit folgende Hin und Her vor den Gerichten viele Monate gekostet hat, mit dem bekannten Ergebnis, dass die im September 2018 entwickelten ersten Vergaberichtlinien nach gerichtlichen Beschlüssen und dem Urteil rechtswidrig sind.

Aus welchen Gründen haben die Gerichte zugunsten der Beschwerdeführer entschieden? 

Zum einen aus sogenannten formellen Gründen: Die Vergaberichtlinien wurden erstens nicht, wie es das Gesetz fordert, rechtzeitig vorab in der Öffentlichkeit vorgestellt, dort erörtert und dann erst beschlossen, sondern in nicht-öffentlichen Klausurtagungen unter Ausschluss der Öffentlichkeit. Zum anderen besteht bei mehreren Gemeinderäten der begründete Verdacht auf Befangenheit. 

Gab es über die formellen Gründe hinaus auch inhaltliche, warum die Gerichte den Beschwerdeführern Recht gaben?

Wenn einstweiliger Rechtsschutz beantragt wird, muss es schnell gehen. Für eine detaillierte Prüfung bleibt keine Zeit. Im vorliegenden Fall waren offensichtliche Fehler bei der Vergabe, wie Befangenheit und fehlende Öffentlichkeit, die Gründe für den einstweiligen Rechtsschutz.  Dennoch hat das VG Sigmaringen auch inhaltlich bereits Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Vergabe geäußert. Dabei dürfte das Thema Altersdiskriminierung, genauer: die Zusatzpunkte für ein geringeres Alter der Bauplatzbewerber, eine Rolle spielen.

Wie kann es jetzt weitergehen? 

Neue Vergaberichtlinien sollten mit maximaler Transparenz und Bürgerbeteiligung gefunden werden.

Warum kommt es jetzt zu neuen Vergaberichtlinien?

Gemeindeverwaltung und Gemeinderat haben inzwischen wohl erkannt, dass sie im September 2018 nicht rechtssichere Vergaberichtlinien entwickelt und angewandt haben - und korrigieren diesen Fehler nun. Das ist konsequent, wenngleich im Ergebnis bitter für die in der ersten Vergabewelle zum Zuge gekommenen Bauplatzbewerber: Nach einer 12-monatigen Hängepartie beginnt das Vergabeverfahren erneut. Andererseits dürfen sich alle rund 130 Bewerberfamilien, unter ihnen die Antragstellerfamilie, die auch wegen unrechtmäßiger Vergaberichtlinien damals eben nicht zum Zuge kamen, freuen, dass Sie nun eine zweite Chance erhalten, in einem dann hoffentlich rechtlich korrekten Verfahren doch noch ihr heiß ersehntes Baugrundstück im Heidengässle zu erlangen.

Wie geht es nun weiter im Heidengässle?

Derzeit hat die Gemeinde Beschwerde gegen den umfassenden Baustopp-Beschluss des VGH eingelegt, ohne dass erkennbar wäre, warum der VGH nun anders entscheiden sollte wie schon in seiner für die Gemeinde negativen Entscheidung über den von der Gemeinde angefochtenen „Hängebeschluss“. Sicher ist aber, dass dieser Vorgang weitere Zeit kosten wird. Die Gemeinde scheint zu hoffen, dass sich der Rechtsstreit mit einer Neuvergabe erledigt. Dies ist allerdings zweifelhaft, da dann alle 33 Bauplätze wieder in die „Vergabetrommel“ hinein müssten. Allerdings wurden bereits 8 Bauplätze in eiligst anberaumten Notarterminen Ende 2018 beurkundet.

Welche Risiken bestehen für die Bauherren und die Gemeinde, die nun auf der Basis eines notariellen Kaufvertrags begonnen haben, die ihnen übertragenen Grundstücke zu bebauen? Hierbei stellt sich die Frage, welches Recht stärker ist: Das in Deutschland stark ausgebildete Grundstücksrecht oder das Recht auf ein rechtlich einwandfreie Bauplatzvergabe?

Sollten die Gerichte zur Auffassung gelangen, dass die Kaufverträge nichtig sind, zum Beispiel weil sie vor dem Notar zwischen zwei Parteien (der Gemeinde als Verkäufer und den Käufern) geschlossen wurden, obwohl beide von der möglichen Unrechtmäßigkeit wussten, dann könnte am Ende eine vollständige Rückabwicklung stehen - das heißt im schlimmsten Fall „Herstellung der grünen Wiese“. Dann wären unschöne und kostspielige Streitigkeiten zwischen Gemeinde und Käufer vorprogrammiert, zum Beispiel inwieweit die Gemeinde die Schäden (vergebliche Kosten für die Errichtung eines Rohbaus oder gar eines Wohnhauses) zu vertreten hat. Sollte die Gemeinde in einem solchen Streit unterliegen, kämen möglicherweise hohe Schadenersatzforderungen auf sie zu.

Wie könnte die Gemeinde Ummendorf die zweite Vergabe angehen?

Die Gemeinde wäre sicherlich gut beraten, das für die Bürger so wichtige Thema „Vergünstigte Bauplätze aus dem Fundus der Gemeinde“ maximal transparent und unter umfassender, vorheriger Einbindung der Bürger und Einwohner anzugehen. Dabei könnte der Input der Einwohner und Interessenten über diverse Kanäle und Formate eingesammelt werden, um allseits bestmöglich akzeptierte „Vergaberichtlinien 2.0“ aufzustellen. Dabei sollen auch die angekündigten Empfehlungen und Leitplanken des baden-württembergischen Gemeindetags berücksichtigt werden. Denkbar für die Herstellung der Öffentlichkeit sind Einwohnerversammlungen, bspw. auf der Basis eines durch den Gemeinderat erarbeiteten ersten Entwurfs der Vergaberichtlinien 2.0, Bürgerarbeitsgruppen, Abfragen via Internet, Zuschriften, Nutzung von Baupilot wie in Biberach und vieles andere mehr.

Die Gemeinde könnte auch vorab wie bspw. in Biberach, lange vor der Vergabe, bei den Bauplatz-Interessenten zunächst abfragen, wie diese „geschichtet sind“ z.B. Alter, Anzahl und Alter der Kinder, Wohnort wie lange in Ummendorf, Tätigkeit in Ummendorf, welches Ehrenamt, welche Art ehrenamtlicher Tätigkeit, zB als Vorstand wie Kassenprüfer oder tägliche Basisarbeit durch freiwillige Arbeit in einer Sozialstation) – und dann Vergabetranchen entwickeln. Mit einer maximalen Einbindung erhielten alle Interessenten – und das ist neu – vor der Verabschiedung von Vergaberichtlinien die Gelegenheit, ihre Empfehlungen und Bedenken zu äußern. Hierdurch könnten inhaltlich bessere und besser abgestimmte Vergaberichtlinien erzielt werden, die freilich final durch die Mitglieder des Gemeinderats verabschiedet und von diesen verantwortet werden müssen.

Wie kann die Klagewahrscheinlichkeit gegen neue Vergaberichtlinien weiter reduziert werden?

Ebenfalls durch maximale Öffentlichkeit und Möglichkeit des Inputs aller Interessierten, die im Vorfeld Gelegenheit bekommen, Bedenken zu äußern.

 

 

Hier gibt’s einen Überblick über den Verfahrensgang: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=VG%20Sigmaringen&Datum=17.06.2019&Aktenzeichen=3%20K%207459%2F18

weitere Infos: https://www.ummendorf.de/index.php?id=412&publish[mode]=8&publish[target]=1&publish[id]=9577&publish[d]=04&publish[m]=11&publish[y]=2019&publish[g]=529&publish[desc]=Gemeinderatssitzung

pm

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